●図解法による１７条地図
古くて新しい問題として公差がある。
当然、距離の公差については法１７条地図や既提出の地積測量図のある場合に存在する
し、面積の公差については土地全部に対して関係する。
現在、不動産登記法の取扱い要領が改正され、分筆においても残地の求積をする事が要求
されようとしている。
しかし、この公差については、改定の度に、どこから引っ張ってくるのか知らないが以前とし
て同様な数字が計算式と一緒に表示されているだけであり、その内容についても、要領改正
時に説明のあった事は無い。
本当に、この数字は内容的に適正なのだろうか。
私のように、古い国土調査を法１７条に指定した地域で業務を行っているものにとっては、こ
の公差が非常に疑問に思える。
公差については甲１から乙３までその面積に応じて計算されている。当然、数値法と図解法
ではその精度区分に多少の相違があるが、仮に５００分の１の１７条地図であれば、この精度
区分は甲２、甲３、乙１のいずれかの精度である。
また、国土調査のように大量に一筆地を処理する場合、我々の重箱の隅をつつくような測量
ではなく、境界が穏やかな曲線のような場合ある程度大雑把になるのも仕方ないと言えるが、
当然これによる面積の誤差も無視出来ないものがある。
ブロック塀で区画され、境界の曲がりがほとんど直線で明確な場所と石積みが境界の場所、
所有者同士では境界が明確な場所でも境界を測る人間にとっては雲泥の差があり、個人差が
多く発生する。
●平板測量と三斜法
もうかなり昔になるが私も平板で測量をしていた。
事務所でスケールアップして面積計算を行なう時は５センチ単位で良いよと教えられた。現
実的には各辺長については、実際にテープで測ったものを入れていたが、面積の三斜計算を
行なう時はどの測点とどの測点を結ぶか現地ではわかるはずもなかった。したがって各人の
癖により、少なめに読む癖のある人は全部少なめに、逆に多く読む人は大目に面積を計算
し、今から思うとその三斜の形状が多くなるほど、正しい面積から、外れていったものである。
光波測距儀やパソコンの発達した現在、辺長の表示についてセンチ単位か、ミリの単位にす
るのかを迷っているような事はあっても、わざわざ平板で測量し、昔のように三斜法により、５
センチ単位で面積を求める方もいないであろうし、その様にして求めた面積については保証し
かねるであろう。
今、三斜法で計算されている方も、一度座標法で計算して、改めてその面積に合わせて三斜
を切っているのが現実である。
●時代による経緯
現在のその様な状況の中で、一筆地について平板で測量し、図面を作製後、プラニメーター
や三斜法により計算されている図解法による国土調査地区の登記簿の面積との比較を行なっ
た場合、果たして現実に地図の精度区分により定められた公差の中に納まっているのだろう
か。一度地図の精度が決められると、精度の見直しが行われた事は無い。
実務において、登記簿の面積が４００㎡の土地について、地図の精度区分が甲３であれば実
測面積との差が３㎡８０以上、更に甲２精度であれば１㎡９０以上の差があれば地積更正登記
が必要となる。
恥ずかしい話だが、現在においてさえも建物の建てこんだ、見通しの悪い場所を一生懸命
５．６点の器械点を作ってトラバース測量、境界点も障害物により、はっきり視準出来ない状態
の中でやっと面積を算出し、「ちょつと自信がないな、しかし、もう一度測っても、条件が悪すぎ
るから同様の結果だしな」と思い乍ら、依頼人に「条件が悪いので、少し面積がちがうかもしれ
ませんよ。」と説明し、多少後ろめたい気持ちでいると、しばらくしてその場所が更地になり、器
械点１点で全部が見渡せる状態になった時との面積の差が甲２の公差からはみ出た経験を
持っている方は私ばかりでは無いだろう。
勿論、通常の状態で現在の測量機器を使用したものとの比較であれば甲２の公差について
は難無く納まるであろうし、逆に公差外になった場合は何等かの間違いがあったと考えるべき
であろう。
反面この値は、国土調査１７条地区にとって、実務上かなり厳しい数字であると言って良い。
図解法による国土調査１７条は先程述べたような経過で面積が算定されている。間違い無く同
一の境界を測っているとしても、果たして平板・三斜法のそんな時代の求積した面積と現在の
光波測距儀・パソコンを使用して算出した面積を同一の土俵に乗せて、単純に公差を比べて
も良いのだろうか。
「ええいっ。俺が全部責任を持つから、平板で測量して、５ｃｍ単位の三斜法で面積を計算し
て測量図を作製しよう。」と考えられる方はよっぽど度量の大きい方か現在調査士の実務に携
わっていない方であろう。
このような１７条地区の登記簿の面積と実測面積の比較は、私の経験からすれば当然、公
差内に納まる場合もあるが、我々調査士をあざ笑うように、大部分が定められた公差からわ
ずかにはみ出て、一つ下のランクの公差と比較すれば納まる事が多い。
●真二つ
この土地を丁度半分にしてくれと依頼され、全部を測り。
「この土地は形状については誤りは有りません、ただ面積が若干相違します。地積更正登記
をすればきっちり面積を半分に出来ますがどうしましょうか。」
「費用がこれ以上かかるんだったら、片方だけ計算しておいてくれ。今更隣りの土地の人の
実印や印鑑証明なんかとるのも面倒だし、迷惑を掛けたくない」。
「それでは仕方ありませんから、片方だけ求積して、残地については差し引き計算にしましょ
う。残地については実測図をさし上げます。」
また登記簿の面積と実測の面積が相違する土地が調査士によって作られるてしまう。
古い時代の図解法による国土調査の１７条地図はこの土地のように、公差からわずかに越
えてしまうのが現実である。
その作製した時代と同様な測量方法であれば何とか公差に納まっていたものが、昨今の測
量機械のすざまじい進歩により、否応無く公差から外れる事になる。
●みんな知らない
公差については、登記官も我々調査士も、既に出来上がったものとして早見表を使用し、そ
の内容については詳しく理解しようともしないし、必要も無いと思っている。ちょつと調べようとし
ても、調べるほど訳が解らなくなる代物である。
現在使用されている地積の公差の比較の説明にしても、国土調査による登記簿の面積との
比較なのか、それとも登記官の実地調査との比較がその地図の精度区分にあれば良いの
か。これは本来、登記官の実地調査との比較であるはずである。しかし比較すべき登記官の
実地調査による面積測定がなされているのだろうか。
もうこれ以上は言うまい。
●現実には
調査士として、分筆であれ、地積更正であれ、自分の仕事に忠実にきっちりと仕事をすれば
境界すべての立会いをし、確認を得、境界確認書を作製、実印の押印と印鑑証明書をもらう
のだから、費用も労力も今と変らないじゃないかと思われるかもしれないが、やはり分筆で全
筆求積出来るのと、地積更正を最初から考えるのでは精神的な負担も労力も相違してしまう
のは仕方の無い事であろう。
境界の立会いについては、確実に立会いをお願いして、それなりの方法（写真等）によって、
その資料としている。しかし正直な話、特別に要望のない限り、分筆であれば、印鑑証明書付
きの境界確認書や隣接境界線証明書までは取り交わしていない実態である。
●地積更正はいらない
私は本来、分筆を前提にした地積更正登記は必要が無いと思っている。正しい境界を測って
いて、地図の精度区分以内であれば、分筆による双方求積で修正できるが、それ以上だと、
わざわざ地積更正登記を要求され、境界についても調査士の確認のみでは難しく、改めて隣
接地所有者の証明書を必要とされる。分筆登記の境界確認と地積更正の境界確認の方法に
何等変わる事があるだろうか、定められた境界は一つのはずである。今回の要領改正に伴
い、分筆の残地求積を推進されるのであれば、１７条地図の場合、分筆による双方求積の推
進のためにも、登記簿に正しい面積を反映するためにも、地図訂正が必要な事例以外は地積
更正登記を要しない事として頂きたいと思っている。
仮に意見を譲ったとしても、該当から１つ下の公差までは認めていただきたいものである。
単純にそういった事が認められないのであれば、現在示されている公差に地図の作製され
た時代と現代との器械による単純公差のような数値を上積みする訳にはいかないだろうか。こ
の事については強く要望したいものである。
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